打着4A景区招牌促销“别墅”

事实上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近13年之久，但别墅并没有如当初想的那样绝迹。

新京报记者梳理发现，目前国内书面的、别墅的定义只出现在《民用建筑设计术语标准》中，定义为“一般指带有私家花园的低层独立式住宅”，较为模糊。2006年，时任国土资源部地籍司司长樊志全在中国地交会上解释：“别墅是指独门独院、两至三层楼形式。”

早在2003年，国土资源部就发布《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，其中明文规定停止别墅类用地土地供应。

2012年，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》。其中，容积率不得低于1.0（含1.0）的住宅项目被列入限制目录，别墅类房地产开发项目被列入禁止目录。

如今青青小镇仍以售卖别墅作为宣传。小镇附近的龙安桥下，一块巨型广告牌矗立在拒马河边：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

沿龙安桥一侧进入小区的道路前行，一路能看到不少设置于道路两侧的广告：九大XX风景区，小别墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句广告语中会有一些字眼被绿色或白色的涂料涂抹覆盖。即便如此，“墅”、“别墅”这样的字眼也总是高频出现在其中。

在国世通投资管理有限公司的官网上，多条与“一渡·新新小镇”项目有关的信息显示，“一渡新新小镇选址房山十渡国家4A级景区，坐落于房山世界地质公园中。”项目总占地2558亩，规划了高尔夫、温泉酒店和山地别墅三大类。为北京首个名副其实的“中国原山情境别墅”。

不难看出，开发商将“国家地质公园”、“4A级风景区”的山地别墅作为项目的一大卖点。即便开发商变更，现在的售楼处也将“4A旅游度假区”打在了项目的区域示意图上。对此，保定市涞水县旅游局工作人员则否认别墅位于“国家地质公园”或“4A级风景区”内，“项目仅是挨着景区”。

11月8日上午，青青小镇售楼处一位男性销售人员介绍，青青小镇一期、二期、三期均为独栋别墅。其中，一期158套独栋只剩一套，剩余全部入住；二期均为独栋别墅，面积较大，为500到800 ，售价800万至1000万。

售楼处内打印在易拉宝上的五证公示模糊不清，只能看清证件轮廓，具体信息无一能辨识。

当新京报记者问及房产证的问题时，该销售人员称：“房产证没有问题，保守估计两年内能拿证，最快也要一年。”

这名销售人员的说法得到了三期业主的否认，三期多位业主称，除了一期极少数业主拿到了房产证，2014年就已经收房的他们，至今没有见到房产证的影子。

“那从来就不是批的别墅”

青青小镇六期A地块项目工地大门口，一块由涞水县城乡规划管理局监制的建设规划公示牌显示，项目的建设单位为国达房地产开发有限公司，项目占地面积61823.7 ，总建筑面积57719.88 。依公示牌公示的数据计算，六期A地块项目的容积率为0.847。

新京报记者在涞水县住房和城乡建设局官网上查询到了青青小镇二期、二期E区、三期C区、四期A区、B区、C区、E区，五期A区、C（B、C地块）的商品房销售（预售）许可证，共11张。

其中，多张预售许可证上均显示，有独栋销售。每套平均面积155.5-400平米不等。其中公开预售许可证的二期产品均为独栋建筑。整个公示预售许可当中，独栋建筑总计172栋。

新京报记者从小区业主提供的一份“一渡·新新小镇总平面规划方案”的图纸中看到，所谓的“总平面规划方案”只罗列了五到十期以及大地块的指标。该指标显示：“容积率1.64”。

11月18日，新京报记者拿到了依申请公开的青青小镇部分规划材料。其中，涞水县城乡规划局出示的“关于该项目信息公开的情况说明”显示：该项目规划方案为总体设计，分期实施。项目总用地面积90.6公顷，总建筑面积99.62 ，容积率1.10，共分九期，现已经建成一至五期。

同时公开的一份项目规划平面总示意图显示，业主提供的总平面规划方案示意图中的大校地块已经摘牌，“十期”也不见踪影。

“那不是任何风景区，那从来就不是批的别墅。”涞水县城乡规划局相关负责人回应青青小镇业主时否认小区审批别墅项目。关于容积率问题，他称那是国家的硬性规定，总的容积率不能低于1.0。

房地产业界人士介绍，独栋别墅属于非商品房，也就是说和商业用房是一类的，无论是买一手房，还是二手房，税费都要高于普通商品房。这种“类别墅”实际上与独栋别墅相差不大，却是按整体容积率报批的，仍属于商品房。

中国农业大学资源与环境学院副教授艾东表示，从项目的整体情况看，项目在最初立项时不会以“别墅类房地产开发项目”的名目进行申请，因为国土资源部早有明令禁止别墅用地审批。

按照国土资源部《限制用地目录》在项目总体规划审批中，整个小区的容积率只要超过1.0就可以。因此，开发商在建设过程中，前期建设部分旅游设施，后续开发房产对外售卖，以低容积率进行营销，后续建设叠拼、联排、高层这样的产品来拉高总体容积率。这样，就可以达到最初项目总体规划审批时的容积率要求。

艾东表示，部分开发商打擦边球现象已成房地产业内潜规则，他们前期建设旅游设施，后续开发房产对外售卖。以低容积率进行营销，以此来规避相关法律法规红线的触碰。但无论怎样，“独栋别墅类房地产开发”都是不允许的。