信贷宽松期，唯独房地产领域在收紧，各种房地产金融管控政策纷至沓来。

最近银保监会又放了一个大招，通知决定对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重罚让资金违规流入楼市的金融机构。

一剂猛药刚放下去，没多久重罚就来了，8月9日银保监会对中信开出了一张2223万的天价罚单！

从年初开始银保监会官网上的罚单基本保持一月一单，罚款基本不超过百万，突然来了一单巨额罚款，直接刷新了今年以来银保监系统银行类最高罚没金额记录。

中信涉及违规行为有13处，其中有两条明确与房地产挂钩：

1.以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款；2.未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目。

单项具体罚款金额不得而知，但这两项明显在“重罚”的范围内。早在今年5月，银保监会就发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，附件里要求对银行和信托这两个给房地产“输送资金”大户存在的“乱象”进行整顿。

7月底，全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上又明确提出，要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

整顿、加强...管理，可以看出刚开始房地产金融管控措辞还是很缓和的，但效果不明显，远不如“重罚”来的直接。

不将房地产作为短期刺激经济的手段，信贷放水就要严防钱流入楼市。

贰

房企融资困难，购房者买房也逐渐变难。

除了限购限贷、打击首付贷等措施，房贷利率在经历了连续数月的下滑之后开始反弹。

从5月底开始，南京、青岛、合肥、南宁等城市房贷利率开始上调，首套房上浮比例能达到20%，深圳、合肥直接停贷。

杭州从6月开始，不少银行也开始纷纷上调房贷利率，但幅度与范围较小，近日咨询了几家银行，对方工作人员均表示杭州马上又将迎来一轮调整期。

以刚刚登记结束的中梁云都汇为例，其合作的四家银行，农业银行与杭州银行之江某支行、建设银行云栖小镇支行，目前均执行的是首套上浮8%、二套上浮10%，中国工商银行之江某支行稍高，首套上浮10%，二套上浮15%。

工商银行之江某支行业务经理表示首套房贷利率7月份已经调整过一次，且近期二套房贷利率还会再调整一次，具体幅度要等通知；

建设银行云栖小镇支行、农业银行以及杭州银行之江某支行业务经理告诉我，房贷利率这几天就会调整，建设银行与农业银行预计调整后，首套最低上浮10%，二套最低上浮15%；杭州银行首套预计会上调至10%，二套12-15%。

此外我还致电了秋实宸悦合作的工商银行余杭某支行以及金地滨江万科悦虹湾合作的中国银行萧山某支行，也都得到了利率即将上调的回复。

而中梁云都汇这批房源的购房者，大概率会以上涨后的房贷利率买房。

但是关于银行额度各家答复不一，农业银行与工商银行之江某支行表示目前额度紧张，放款速度较慢，而杭州银行之江某支行与建设银行云栖小镇支行则表示贷款额度充足，资料准备齐全，一般5-7天即可放款。

整体来说额度没有上半年那么宽松，且这次房贷利率上调完全是受政策调控，大致可以确定首套上浮底线为10%，二套为15%。（注：银行贷款利率特并不是定值。贷款客户的个人信用、贷款记录、还贷能力和具体楼盘情况等因素都是个人贷款利率最终的评估标准。）

叁

上半年房贷利率一度回归基准，对于购房者来说是个不错的买房时机，以一套总价300万的房源为例，首付3成，贷款210万（假设选取商业贷款，还款方式为等额本息）。若按基准率、贷款周期30年来计算，则还款总额约401万，月均还款约11145元；

若按目前杭州普遍基准率上浮8%、贷款周期30年来计算，则还款总额约419万，月均还款约11650元；

若按基准率上浮10%、贷款周期30年来计算，则还款总额约424万，月均还款约11779元。

相比之下，同总价的房源，上浮8%，还款总额要多18万，每月多还505元；上浮15%，还款总额要多23万，每月多还639元，踩错时间点，一辆车就没了。

但这也怪不得购房者，上半年的小阳春以及“沁园”涨价事件，让不少开发商对突破限价抱有希望，一些楼盘迟迟不开，一熬数月那是常有的事，近期开盘的中梁云都汇与中海云宸就是典型案例。

眼看突破限价无望近期才索性一次性清仓，但却让买房人错过了最佳买房时机，增加了购房成本。

29城杠杆率及相关数据（图源：第一财经）

但从大环境来看却有助于建立稳定的市场，此前第一财经社曾发布一份榜单——《中国主要城市居民资金杠杆率》，杭州住户部门杠杆率达到103.2%，位列全国第一，居民资金杠杆率以136.7%位列全国第三。

杠杆率高，主要原因在于房价高、上涨快、居民投资氛围浓厚，房贷利率上调可以抑制一部分购买需求，促进市场降温，提前防范风险。