苍霞新城嘉华苑休闲广场。记者 郑帅 摄

平坦整洁的道路连接着每座居民楼，休闲广场上老人们谈笑风生，花圃绿树间孩童们玩耍嬉闹……这是昨日午后记者在台江区苍霞新城嘉华苑看到的情景。很难想象，这样“洁净美”的小区，在7年前是出了名的“脏乱差”。

变化，源于台江区走出的一条基层社会治理创新之路。该区探索成立民间非营利组织——家园事务服务中心，承接小区物业管理，形成“党委政府引导、街道部门协同、社区群众参与、家园中心实施”的老旧住宅小区管理模式，取得初步成效，并在全区推广。

烫手山芋 谁来管

探索“民非”组织接管

时钟拨回到2012年，台江区苍霞新城物业公司因经营不善、管理不当撤出，5个小区陷入无序状态，垃圾遍地、外来人员随意出入、车辆随意停放……苍霞新城，成了一块“烫手山芋”。

时间仓促，谁来管，成为摆在政府面前的难题。由于物业费标准低、缴费率不高，没有合适的物业公司接盘；而社区居委会人力有限，派不出人手专门管理这个有着3100多户居民的小区……

“小区天然具有公共管理的属性，我们以此为突破，探索新的管理模式。”台江区委常委、副区长徐超说，受台江其他小区居民自治管理模式的启发，时任苍霞街道党工委书记的他有了灵感，“能不能注册一个民间非营利组织来接管小区？”

他与上级部门、专家学者多次沟通，探讨“民非”组织管理小区的可行性，得到多方支持。当年6月，由8个社区居委会共同发起的苍霞街道家园事务服务中心诞生。

家园中心的管理团队大多来自社区居委会的退休人员，当了30年居委会主任、退休不久的方兰凤成了“掌门人”。“家园中心不以营利为目的，同时成立了理事会、监事会。”方兰凤介绍，理事会是作决策的，由热心业主、社区居委会工作人员等担任；监事会则负责监督，由街道、社区及业主代表组成。

“家园中心模式有法理支撑，是通过法治思维、法治方式普及老旧住宅小区物业管理服务的探索。”福建纵然律师事务所的律师郝少松说，一方面，《物权法》规定业主可以自行管理，也可以聘请物业服务企业或其他管理人管理，家园中心就属于“其他管理人”；另一方面，家园中心属于在民政部门登记的民办非企业法人，可以从事物业管理服务，但收入须用于业务，不得分配。

百废待兴 怎么管

多举措建“五有”小区

家园中心进驻之初，苍霞新城可谓百废待兴。

“当时小区里几乎看不到可以休闲活动的地方，路被车辆堵得严严实实。”家住嘉和苑的唐国兴回忆，家园中心为居民们办的头一件事就是把车辆停放管起来。

安装道闸，禁止外来车辆停放，聘请保安当停车引导员，高效利用停车空间，停车位从原来的80个增加到110个。“停车难”得到缓解的同时，停车收费贴补了小区管理的费用，还追缴了不少历年欠下的物业费。

另一个被啃下的“硬骨头”是用水问题。由于管道破损、漏水严重，高层居民不仅时常停水，还要不明不白地缴分摊费。而因店面水管漏水，家园中心每个月还要贴补2万多元水费。

2013年起的3年内，家园中心多方筹措、申请、沟通、协调、出资，完成了苍霞新城5个小区“一户一表”改造。其间，台江区把苍霞新城纳入老旧小区整治，与家园中心合力，逐渐让苍霞新城成为环境保洁有人做、绿化植被有人养、人员进出有人问、安防监控有人管、车辆管理有秩序的“五有”小区。

“家园中心做的每一件实事，我们都看在眼里。”唐国兴带着记者逛起小区，言语间幸福感满满，“小区变化可大了！你看，停车从没人管到人工管、从刷卡到自动感应，一直都在进步。走在路上也不用担心高空抛物，环境干净多了……”

“老苍霞”杨丽玉也不停点赞：“与以前的物业不一样，家园中心更贴近我们百姓。”

长治久安 咋实现

多方发力实现共赢

小区管理走上正轨，家园中心却没有松口气。他们靶向长效治理，在聚合团队凝聚力、保障资金良性循环、携手居民参与共治等方面发力。

家园中心创建之初就成立了党支部，推进“红色领航工程”，结合实际开展“二亮一比”、党员先锋岗（示范岗）等活动，引导党员发挥先锋模范作用。“群众对党组织的信任，让工作开展有了向心力。”方兰凤说，有的业主怒气冲冲找上门，看见他们是退休居委会主任或党员，怒气就消了一半，沟通也顺畅了。

以党建为引领，家园中心坚持非营利性，收益“反哺”居民，真正实现“取之于民、用之于民”。苍霞新城的物业收费标准保持每平方米0.38元/月，也不收取水电公摊费，如何保证低价高效服务？家园中心的秘诀是开源节流。

“开源”方面，“家园中心挖掘停车场、快递柜、广告等公共部分收益，政府也通过奖励予以支持。”徐超介绍，以物业费缴交率50%为基准线，台江区设计了每提高10%可享受不同奖励金额的激励方案，引导家园中心提升管理服务水平，也带动居民形成缴费意识。如今，苍霞新城的物业费缴交率由原来的不到50%提高至75%以上。

“节流”方面，家园中心聘请的人员以退休或本地居民为主，5个小区的财务、绿化、水电工还实现资源共享，节省了人力成本、管理成本、运营成本。

去年，家园中心各项收入合计300万元，扣除成本支出，剩余资金“反哺”于小区建设，开展“家园”式居家养老、微绿化景观等项目。

“家园中心所产生的利润不用于分配，与追求利润的物业公司有着本质区别。”台江区政府主要领导说，实践证明，“民非”组织依法承接物业管理服务，有人情味、有幸福感，“党委政府引导、街道部门协同、社区群众参与、家园中心实施”的工作机制破解了老旧小区无物业管理的难题，为创新基层治理积累了经验，实现了居民、政府、社会组织的三赢。

复制推广 怎么做

形成长效管理机制

在台江，老旧小区占了三分之二。如何将家园事务服务中心在苍霞新城的成功经验复制推广，成为台江区的新挑战。

成立“家园事务服务中心”推进工作领导小组、出台管理导则等10多份规范性文件、绘制接管操作流程图、开展观摩学习培训……一系列“热身动作”后，台江区近期发出号令，家园中心正式“挺进”全区10个街道，对不同类型老旧住宅小区实施“驻点式”或“非驻点式”服务。

鳌峰街道家园事务服务中心“驻点”亚峰新区刚满月，小区就变了样。居民陈美英感叹：“终于可以一觉睡到天亮了。”

原来，每天凌晨三四点，大量外来摊贩就涌进小区主干道，噪声不绝于耳。“路被堵得水泄不通，别说车辆难以通行，连走路都不方便。”陈美英说，这些流动摊贩难管，物业换了一家又一家，都束手无策。

从街道办事处退休的鳌峰家园中心主任翁家宁带着队伍进驻后，联合城管、居委会等治理占道摆摊乱象，将外来摊贩疏导出小区，24小时严守大门。看到他们的工作成效，居民的鼓励越来越多：“你们不一般，再接再厉！”“一定要坚持住啊！”“物业费太低？提高些没问题！”……听到这些，翁家宁也更有信心：“我们会和大家一起，把小区管得更好。”

“社会治理的重心在基层，党的十九届四中全会为推进基层治理创新指明了方向。我们结合开展‘不忘初心、牢记使命’主题教育，坚持党建引领，呼应群众关切，推行‘家园事务服务中心’模式，取得初步成效。”台江区委主要领导表示，将结合贯彻落实全会精神，在全区深化推广这一模式，推动形成老旧小区长效管理机制，让群众收获更多的获得感、幸福感、安全感。

福州日报记者 杨莹 莫思予